第一次買屋必看,不可不知的買屋流程,買屋流程大致可分為11個步驟,每個步驟該注意的重點,一次公開!本次以「中古屋」作為範例說明。
找仲介或賣方看屋 → 付斡旋金 → 3~5天契約審閱期→代書陪同簽約並付簽約金→用印→申請房貸→銀行對保→完稅→驗屋→付尾款→點交權狀後交屋
找仲介或賣方有什麼差別?
什麼是斡旋金?
簽約時該準備的資料?
中古屋的驗屋重點有哪些?
申請房貸該注意的重點?
買屋流程大致可分為11個步驟。由於大部分買方主要是購買中古屋,故以中古屋為例跟大家介紹,讓我們看下去吧!
🎯找仲介或賣方有什麼差別?
▌找仲介
✔專業的仲介會針對買方需求尋找合適的房屋,節省自行找屋的時間。
✔仲介較了解行情、屋況、法令、交易程序、節稅方法。
✔貸款、過戶等繁瑣項目,仲介協助代辦。
✔仲介帶看可配合買方時間,降低看屋的安全疑慮。
✔通常有履約保證或保固期。
✔需支付仲介費。
▌找賣方(屋主)
✔帶看房屋需有第三人陪伴,避免安全問題。
✔不用支付仲介費,價格更具彈性。
✔可以直接向賣方溝通,不用透過仲介。
✔自己要做好產權調查,避免遇到詐騙賣方。
不論是賣方還是買方,自行買賣房屋建議辦履約保證,將價金存在履約保證專戶,等到驗屋完成並且取得權狀,履保公司會進行撥款保證買賣雙方。一般來說,辦理履保會收取成交總價的萬分之6手續費,由第三方負責監控,確保買賣交易安全。
僑馥履約保證👉 https://reurl.cc/L7j6n3
法規無規定斡旋金金額;實務上,房屋總價1000萬元以下,斡旋金通常為10萬元;總價較高者,一般占總價1%~2%
🎯什麼是斡旋金?
買方在仲介店頭看中房屋,但心中買價與賣方開價有所差距時,為顯示誠意,由買方提供「斡旋金」,以便仲介向賣方進行議價。
▌付斡旋金前該做的事
買方應先確認房屋的產權資料、標的物現況說明書、買賣買方條件及付款條件(賣方售價與貸款方式等)。否則價格都談好後,才發現房屋有瑕疵,就會麻煩許多。
▌斡旋期間
一般為3~7天
▌價格有共識
斡旋金即轉為訂金,成為買賣價金的一部分。
▌價格無共識
應無息退還,不得扣取手續費或車馬費等費用,可要求載明於合約書。
✔詳讀契約條款內容:遇到不合理或有疑義的情形,主動詢問仲介或賣方,避免未來產生糾紛。
✔尋找法律諮詢:若是對於契約條文有疑義,可以尋找法律諮詢,確認內容是否有違法侵害自己權益之處。
✔詳閱不動產現況說明書。
✔確認土地、建物權狀與謄本。
✔契約應載明稅費負擔。
✔釐清瑕疵擔保責任歸屬,明確約定修繕保固的範圍與期間。
▌買方須付價金5%~10%作為簽約款。
▌契約由雙方當事人親自簽名,載明戶籍地址及身分證字號,並留存身分證影本。
▌透過仲介買賣,契約應有合格不動產經紀人簽章。
▌大多數房屋買賣多會另簽訂履約保證契約書,交易過程中的所有款項匯入履約保證信託專戶,由公正第三方負責監控,確保買賣交易安
▌買方須交付價金5%~10%作為備證款,繳納印花稅費。
▌買賣方須完成公定契約(俗稱公契)。
▌承辦代書協助雙方於增值稅申報書、契稅申報書、所有權移轉契約書(公契)、登記申請書用印。
印花稅費為憑證稅的一種,在締結公契時須繳交印花稅,買賣房屋時的印花稅為土地及建物契約價格的1‰。
購買印花稅票來「貼花」或 至稅捐處開立繳款書「總繳」。
若買方需辦理銀行貸款亦應於此時決定貸款銀行及資料用印。
🎯銀行申貸作業程序:收件à審查à估價à對保à用印à核貸撥款(程序約2~3週)
✔銀行評估放款金額並非以市價為準,銀行會針對物件進行「鑑價」,在市價和鑑價中取低者計算成數。
✔頭期款建議準備比預期多。
✔中古屋鑑價多低於市價,買方需事先了解銀行針對不同物件的放貸成數,才能掌握要準備多少頭期款,避免頭期款不足,面臨違約風險。
🎯當稅單(增值稅及契稅)核發後,代書通知買賣雙方繳稅。
▌買方:須交付價金10%完稅款、契稅。
▌賣方:土地增值稅
✔買方完稅流程:應備齊證件印鑑章à交付賣方完稅款à簽立與尾款同面額之商業本票交付承辦代書à承辦代書著手進行過戶及設定他項權利。
驗屋可讓買方再次檢查屋況無誤,建議買賣雙方一同現場點交,買方詳細檢視屋況、核對附贈設備項目及其他約定的物品是否有瑕疵或短少。
要檢查的項目包含:門、裝修表面、衛浴、廚房、機電設備、其他等。
中古屋是以現況交屋,必要檢查項目:
▌門
玄關門、臥室門、廁所門、廚房門、陽台門
👉是否密合?是否有凹損或雜音?
▌裝修表面
天花板、牆面、地板
👉粉刷平整、無脫落?完好無龜裂?無發霉?
▌衛浴
洗臉盆、水龍頭、鏡子、淋浴間、馬桶、抽風扇、置物架
👉
▌廚房
櫥櫃、檯面與洗滌槽、瓦斯爐、排油煙機
👉門片鉸鏈無生鏽?抽屜抽拉滑順?蓄水時排水順暢?瓦斯抽油煙機運轉無異聲?
▌機電設備
電源開關箱、室內對講機、插座孔、開關、電燈
👉運作正常?數量是否符合所需?電燈亮度是否足夠?
▌其他
瓦斯、冷氣管路、清潔、安全設施、陽台外鐵窗與冷氣主機框架
👉不會漏氣?冷氣排水暢通?房子清潔乾淨?停電照明設開關備正常?樓梯間有無滅火器?鐵窗順暢密合?
✔代書至地政機關領取過戶完成之權狀,聯繫買賣方交屋、交尾款。
✔買方支付尾款,退回保證本票。
✔完成點交、交付權狀與相關書面、收據等。
✔代書協助結算地價稅、房屋稅、水電費、瓦斯費及管理費…等費用。
✔繳交標的物鑰匙、遙控器及住戶規約,完成交屋。
交屋是指相關過戶流程手續都已辦完,如果有作履約保證,買方價金也全數進入履約保障的帳戶,代書會通知買賣雙方到房屋現場一起點交,交付權狀與相關書面、收據等,順便讓買方再次檢查屋況無誤,將房屋鑰匙交付給買方,象徵性地移交房屋所有權,履保帳戶裡的價金也會移轉給賣方,真正完成這次的房屋交易。
延伸閱讀:賣屋流程
加入ctopmap行情地圖會員
享全方位、房價、地標分析功能!