今天不動產小辭典要和大家介紹的主題是『未保存登記建物』!
在購買建物時,須留意契約書內容的條款外,還要注意建物有無保存登記,因為會影響銀行核貸的意願喔!
未保存登記建物
《民法》
🔷只有土地所有權狀,尚未取得所有權狀之建物,稱為未保存登記建物。可分為程序違建與實質違建之建物,此類型建物依法律仍具有財產價值,可享所有權人財產之保障。由於法令並未強制所有建物要做第一次登記,故在蓋好房屋後,並不是所有人都會辦理保存登記。
常見的未保存登記建物
《公寓大廈管理條例》
- 老屋。
- 木造建築。
- 租屋市場的頂樓加蓋、屋頂平台。
未保存建物的常見問題
- 向銀行申辦貸款不易。
- 無建物謄本,不能辦理營業登記。
- 買賣交易不易,較適合自住。
- 只有土地所有權狀。
未保存登記建物 - 兩大類型違建
《內政部國土管理署》《建築法》《內政部函 64.10.17.台內營字第656943號》
- 程序違建:建築物位置、高度、結構、建蔽率均無違反當地都市計畫、建築法,且獲得土地使用權,僅為程序上疏失,未領建築執照擅自興建。符合法規之建物,可依法補辦保存登記。
- 實質違建:建築物違反建築法及實施都市計畫以外地區建築物管理辦法之規定,亦未申領建築執照,擅自建造。(如:建築物已達到基地規定興建之建蔽率、容積率、高度時,任何加蓋均屬/違反土地使用分區規範之使用用途等)
*程序違建之建物如需貸款,建議先辦理保存登記,以利銀行核貸。
未保存登記建物可以繼承嗎?
✔可以繼承,過戶/贈與/買賣/移轉不受影響。
申請辦法:
- 須核對房屋稅籍資料,是否與房屋實際坐落位置相同。
- 至繼承人除戶所在地之地方國稅局申報遺產稅。
- 申請變更房屋納稅義務人之名義,應檢附遺產稅證明書、繼承系統表、繼承人身分證明文件等相關資料。
*繼承人有拋棄繼承或姓名變更,應檢附地方法院核發之相關文件;如有遺囑證明,應檢附其影本資料。
▌注意事項!《民法 第758條》《建物法 第25、77、91條》
- 不動產物權,依法律行為而取得、設定、喪失及變更者,非經登記,不生效力。
- 建築物非經申請直轄市、縣(市)(局)主管建築機關之審查許可並發給執照,不得擅自建造或使用或拆除。
- 未經核准變更使用擅自使用建築物者,處建築物所有權人新臺幣6萬元至30萬元以下罰鍰,並限期改善或補辦手續,屆期仍未改善或補辦手續而繼續使用者,得連續處罰。
參考資料🔎內政部國土管理署、民法、土地法、建築法、土地登記規則、公寓大廈管理條例
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