房地合一2.0納入預售屋實施至今年(111年)6月底滿一周年，預售屋共課稅15,844件，課稅26.6億元，其中有7,948件適用45%稅率；也就是說，逾五成賣方，在預售期間，持有不到2年就售出。
預售屋施工期間約2-5年，中間變動的不確定因素很多，民眾若真的需要轉讓合約，其中的房地合一稅、流程到最後的申報實價登錄，有哪些重點?
而即將修法的「平均地權條例」，對預售屋換約多了哪些限制?購買預售屋前應先留意!
▲(一)依內政部定型化契約範本第20條規定，如欲將預售屋契約轉讓他人時，必須事先以書面徵求建商同意，非有正當理由，建商不得拒絕消費者轉讓預售屋買賣契約之請求，亦即消費者原則上有權主張換約。
賣方還須留意
• 雖說法令規定不能限制民眾換約，但仍有「模糊地帶」，所以，賣方需與業者確定可以「換約時間點」
• 提供已付款項證明
• 告知是否有客變、二工
(二)第二手買方可能需要一口氣準備較高額自備款，比較不能享有購買預售屋分期繳款的優勢。
買方還須留意
▲舉例說明
持有期間「取得日」與「交易日」，攸關房地合一稅率，而持有期間是截至一手屋主與二手屋主的簽約交易日，不是跟建商的換約日。
110年7月1日開始實施之房地合一稅2.0適用如下:
| 所得人 | 標的 | 取得日 | 交易日 | 適用制度 |
| 個人 | 房地、房屋使用權 | 105.1.1以後 | 110.6.30以前 | 房地合一稅1.0 |
| 110.7.1以後 | 房地合一稅2.0 | |||
| 預售屋 | 105.1.1以後 | 110.7.1以後 | 房地合一稅2.0 | |
| 符合一定條件股份或出資額 | 110.7.1以後 | 房地合一稅2.0 |
▲110年7月1日起轉售105年1月1日以後取得的預售屋，就要適用房地合一稅2.0的規定。
資料來源：台北國稅局
▲購入預售屋於完工交屋後出售者，屬於成屋交易，持有期間自取得房地所有權之日起算。
| 房地合一稅2.0 境內個人 | ||
| 適用稅率 | 持有期間 | |
| 45% | 2年內 | |
| 35% | 2~5 年內 | |
| 20% | 5~10 年內 | |
| 15% | 10年以上 | |
▲舉例說明
A君110年7月1日與甲建設公司以總額1,000萬元簽訂預售屋買賣契約書。A君依約支付簽約款計100萬元，嗣於111年5月1日與受讓人B君簽訂讓與預售屋權利買賣契約書，約定B君應支付A君200萬元，嗣後由B君支付餘款100萬+800萬貸款予甲建設公司。
A君預售屋權利之取得日為110年7月1日，交易日為111年5月1日，持有期間未逾 2 年，預售屋權利讓與之收入為200 萬元，成本為100萬元。
未能提示相關費用證明，要以「實收價金x3％」來推計(30萬元為限)，不是以總價為基礎。
▲若有上述費用，應收妥收據、發票等憑證，才能在房地交易所得或損失，列舉申報。
若您對預售屋轉賣成本認定有模糊，請向戶籍所在之國稅局確認，或諮詢僑馥特約地政士
▲預售屋換約，無論有無房地合一應納稅額，都應於交易日之次日起30日內申報；若出售時該預售屋已轉換為成屋，出售該成屋，應於所有權移轉登記之次日起30日內申報，以免受罰。
現制:
預售屋買賣定型化契約應記載事項第20條，換約必須事先徵求業者同意，業者非有正當理由不得拒絕。
預售屋或新成屋，限制換約轉售
但除配偶、直系或二親等內旁系血親或經主管機關公告的特殊情形，不在此限。前項但書每2年以1戶(棟)為限。
現制:
該類案件交屋辦理成屋產權登記時，應依預售屋買賣契約成交價格申報(一手屋主的價格)，並勾選備註欄⑨「預售屋、或土地及建物分件登記案件」及填寫「預售屋申報書序號」。另應於備註欄⑬「其他」敘明轉售情況及最後一手權利買賣契約之成交價格。
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預售屋解約，須申報登錄
未來預售屋將無法換約，消費者只能選擇解約，且業者應於買賣契約解約日起30日內申報。
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