本次主題為七期惠來市地重劃,過去我們著重於分析重劃區與重劃區所在行政區的房市價量,本次特別以區內與區外的角度來分析,可明顯比較區內與區外的房市喔!
區內:七期惠來市地重劃的交易案例
區外:重劃區所在的行政區 排除 重劃區的交易案例
重劃前舊有街道狹窄,農舍散落其中。重劃後,土地採大範圍街廓設計,利於興建房屋及工商投資,成為臺中新都心最具發展潛力的地區;七期惠來重劃區分為三大區域:西七期(新市政中心專用區西側)、北七期(新市政專用區)以及南七期(新市政專用區南側)。
計畫面積為353.4公頃。
本重劃區以住宅區所佔面積最大,合計約有29.21公頃,佔整個重劃區的39.79%,其次為商業區,合計約有3.45公頃,佔整個重劃區的4.70% ;至於公共設施用地則合計約40.75公頃,佔整個重劃區的55.51%,主要規劃為公園用地、文教用地與道路用地。
使用分區 |
面積 (公頃) |
百分比 |
|
住宅區 |
第一種住宅區 |
6.22 |
8.47% |
第一之一種住宅區 |
1.43 |
1.95% |
|
第二種住宅區 |
16.52 |
22.50% |
|
第三種住宅區 |
5.04 |
6.87% |
|
商業區 |
第三種商業區 |
1.48 |
2.02% |
第四之一種商業區 |
1.97 |
2.68% |
|
公共設施用地 |
文教用地 |
6.36 |
8.66% |
公園用地 |
3.86 |
5.26% |
|
機關用地 |
0.73 |
0.99% |
|
綠帶 |
0.26 |
0.35% |
|
排水道用地 |
3.45 |
4.70% |
|
道路用地 |
26.09 |
35.54% |
|
總計 |
73.41 |
100.00% |
本重劃區以新市政中心專用區所佔面積最大,合計約有58.03公頃,佔整個重劃區的53.70%;至於公共設施用地則合計約50.06公頃,佔整個重劃區的46.32%,主要規劃為公園用地、廣場用地、文教用地與道路用地。
使用分區 |
面積 (公頃) |
百分比 |
|
新市政中心專用區 |
第一種新市政中心專用區 |
5.39 |
4.99% |
第二種新市政中心專用區 |
0.96 |
0.89% |
|
第三種新市政中心專用區 |
12.55 |
11.61% |
|
第四種新市政中心專用區 |
9.47 |
8.76% |
|
第五種新市政中心專用區 |
3.52 |
3.26% |
|
第六種新市政中心專用區 |
17.49 |
16.18% |
|
第七種新市政中心專用區 |
3.08 |
2.85% |
|
第八種新市政中心專用區 |
5.57 |
5.15% |
|
公共設施用地 |
公園用地 |
19.13 |
17.70% |
停車場用地 |
0.89 |
0.82% |
|
廣場兼停車場用地 |
3.00 |
2.78% |
|
機關用地 |
6.60 |
6.11% |
|
捷運系統用地 |
0.68 |
0.63% |
|
道路用地 |
19.76 |
18.28% |
|
總計 |
108.07 |
100.00% |
本重劃區以住宅區所佔面積最大,合計約有62.77公頃,佔整個重劃區的40.75%,其次為商業區,合計約有11.84公頃,佔整個重劃區的7.69% ;至於公共設施用地則合計約78.29公頃,佔整個重劃區的50.82%,主要規劃為公園用地、廣場用地、文教用地與道路用地。
使用分區 |
面積 (公頃) |
百分比 |
|
住宅區 |
第一種住宅區 |
24.46 |
15.88% |
第一之一種住宅區 |
4.06 |
2.64% |
|
第二種住宅區 |
19.32 |
12.54% |
|
第三種住宅區 |
10.24 |
6.65% |
|
第四種住宅區 |
4.69 |
3.04% |
|
商業區 |
第一種商業區 |
3.02 |
1.96% |
第二種商業區 |
3.71 |
2.41% |
|
第三之一種商業區 |
0.31 |
0.20% |
|
第四之一種商業區 |
4.80 |
3.12% |
|
電信專用區 |
0.40 |
0.26% |
|
醫療專用區 |
0.76 |
0.49% |
|
公共設施用地 |
公園用地 |
13.61 |
8.83% |
文教用地 |
16.60 |
10.78% |
|
市場用地 |
3.19 |
2.07% |
|
廣場用地 |
2.41 |
1.56% |
|
郵政事業用地 |
1.47 |
0.95% |
|
捷運系統用地 |
0.20 |
0.13% |
|
排水道用地 |
0.81 |
0.53% |
|
道路用地 |
40.00 |
25.96% |
|
總計 |
154.60 |
100.00% |
國小學區 黎明國小
國中學區 黎明國中
聯外幹道 臺灣大道二段、市政路、環中路三段
主要道路 黎明路、朝富路、朝貴路、朝馬路、市政北二路、龍門路
客運站 朝馬轉運站
主要公園 潮洋環保公園
休閒娛樂 朝馬國民運動中心
國小學區 黎明國小、惠文國小、惠來國小
國中學區 惠文高中國中部
聯外幹道 惠中路、河南路
主要道路 市政北一路、市政北七路
捷運站 市政府站
主要公園 秋紅谷生態公園、夏綠地公園
休閒娛樂 臺中國家歌劇院
其他地標 臺中市政府、臺中市議會
國小學區 大墩國小、惠文國小、大新國小、 南屯國小
國中學區 惠文高中國中部、大墩國中
聯外道路 市政路、公益路、向上路、惠中路、文心路、河南路
主要道路 文心一路、大業路、大墩十一街、惠文路
主要公園 文心森林公園、南屯公園、惠來公園
捷運站 水安宮站、文心森林公園站
醫療 林新醫院
主要產品型態(依成屋與預售屋市場說明)
成屋市場:
本重劃區的成屋市場以住宅大樓為主,主要建案有市政交響曲、登陽松悅、雙橡園1617與總太天匯等。
預售屋市場
預售屋市場以住宅大樓為主,主要的推案有興富發建設的鉑金愛悅、泉宇建設的泉宇雲鼎、聯聚建設的聯聚方瑞大廈、泰御建設的泰御天鑄、興富發建設的市政新鋭等建案。
新成屋市場(住宅大樓):
價:
本重劃區內住宅大樓新成屋之歷年平均成交價波動較大,2017年下跌幅度最大達-22%,2021年上漲幅度最多達18%。
最高平均成交價:2021年 44.9萬/坪
最低平均成交價:2017年 31.8萬/坪,有13.1萬/坪的價差。
量:
本重劃區內及區外住宅大樓新成屋之歷年交易量波動頗大,有漲有跌。區內交易量以2013年893筆最多,2021年39筆最少。
中古屋市場(住宅大樓):
價:
本重劃區內住宅大樓中古屋之2013年~2016年歷年平均成交價有漲有跌,2017年起呈現緩慢上漲趨勢。
最高平均成交價:2022年 36.8萬/坪
最低平均成交價:2013年 29.1萬/坪
區內成交價均高於區外成交價。
量:
本重劃區內住宅大樓中古屋之除2012年及2016年外,交易量都維持在200件以上;區外中古屋的交易量就非常豐富,除2012年外,平均每年均有2,500件以上的交易量,甚至於2015年突破5,000件。
建案名稱 |
建設公司 |
坪數 (坪) |
總戶數 (戶) |
單價 (萬元/坪) |
銷售率 |
|
西七期 |
大錸秋紅谷の森 |
大錸開發 |
47 |
23 |
- |
- |
懋榮FREEDOM |
懋榮建設 |
24~29 |
38 |
58.9 |
39% |
|
北七期 |
鉑金愛悅 |
興富發建設 |
46~66 |
271 |
60.1 |
60% |
蘿曼蘿蘭 |
興富發建設 |
- |
384 |
- |
- |
|
泉宇雲鼎 |
泉宇建設 |
42~68 |
68 |
60.3 |
85% |
|
豐蒔 |
大陸建設 |
51~70 |
84 |
73.6 |
51% |
|
惟上 |
由鉅建設 |
82~122 |
171 |
70.3 |
85% |
|
南七期 |
市政新鋭 |
興富發建設 |
25~39 |
342 |
64.8 |
82% |
聯聚瑞安大廈 |
聯聚建設 |
55~65 |
89 |
60.0 |
16% |
|
聯聚方瑞大廈 |
聯聚建設 |
50~100 |
194 |
68.3 |
98% |
|
麗晨語山簷 |
麗晨建設 |
50~70 |
42 |
52.4 |
62% |
|
SKY TOWER |
麗明建設 |
50~60 |
58 |
72.8 |
29% |
|
泰御天鑄 |
泰御建設 |
46~60 |
75 |
46.0 |
51% |
|
THE PARK |
國泰建設 |
50~115 |
92 |
52.7 |
93% |
|
惠宇大其心 |
惠信建設 |
80~100 |
73 |
64.9 |
16% |
|
鉅陞青山絵 |
鉅陞建設 |
25~42 |
127 |
47.4 |
20% |
|
鉅陞南青山NO.2-嵐山館 |
鉅陞建設 |
26~47 |
65 |
45.4 |
83% |
單價資料擷取期間為2022年1月至2023年3月7日
資料來源:變更臺中市都市計畫(新市政中心專用區)細部計畫(第四次通盤檢討)、變更臺中市都市計畫(新市政中心專用區西側、南側)細部計畫(第三次通盤檢討)、台中市地政局、內政部實價登錄、ctopmap行情地圖
備註:大樓歷年成交均價係已排除特殊交易、極端值總價(兩個標準差)