合資購買不動產可分為多人登記、個人登記兩大方向,其中個人登記包含:信託登記、借名登記、預告登記,本次加碼分享6種限制登記喔!
共同登記
以多人為不動產的共同持有人,持有人各自擁有部分產權,不動產出售、時出租較有保障。可依據出資比例,另簽一份合約註明負擔範圍,建物、土地個別持有比例。共同持有房產做為出租使用,應事先依《民法》第818、820條做管理協議。
▌常見狀態
▌須注意 《土地法》第34 條之1
個人登記
信託登記《土地登記規則 第124條》
信託登記是指將不動產權益依信託法成立信託關係,受託人必須依照信託本旨,替委託人妥善處理信託事務,並分配好利益(出租、出售、保險理賠、徵收補償)給受益者,或等信託目的完成將不動產歸於受益者。
☑委託人
☑受託人:除未成年人、受監護宣告或受輔助宣告之人及破產人,皆可受託
☑受益人
▌常見狀態
防止子女財產被強制執行、查封等
保障債權
▌優點
因信託財產不屬於受託人的遺產或破產範圍,不受強制執行影響
▌須注意
借名登記
借名人約定一方將自己之不動產以出名人名義登記,仍由自己管理、使用、處分。主要以借名人與出名人間的互信關係為基礎,在性質上類似於委任契約。
☑借名人:向他人借名字登記的人
☑出名人:俗稱的人頭
▌常見狀態
▌優點
解決信用不佳問題、節稅、隱暱財產
▌須注意
如發生糾紛須由借名人舉證,
通常後續僅能追討賠償,無法追討回已賣予第三人的土地/建物
▌須注意
✅慎選出名人
✅借名人務必妥善保存財務相關證明
✅簽訂書面的借名登記合約
✅自行保管房地所有權狀
✅至地政機關辦理 預告登記,可以避免土地/建物被過戶給他人或去抵押借款(⭐最重要)
預告登記
預先保留對於請求權人土地建物權利變更、附加條件或期限之請求權,向地政機關申請權利登記。也是限制登記的一種。
☑請求權人
☑登記名義人
▌優點
▌常見狀態
▌申請方式《土地法 第79-1條》
由請求權人準備登記名義人之同意書,敘明不動產物權變動契約內容及欲保全之請求權種類,向地政事務所申請登記。
▌須注意 《民法 第1147條、第1148條》
▌怎麼看房屋有沒有被預告登記?
預告登記是針對”所有權”的限制登記,如房屋被登記,則會顯示在土地建物謄本中的「所有權部 – 其他登記事項」欄位。
限制登記
❶預告登記 《土地法》第79-1條
預先保留請求權人對於土地建物權利變更、附加條件或期限之權力,向地政機關申請權利登記。
❷ 查封登記 《強制執行法第51條及第113條》
由法院強制執行,查封後,債務人對查封物不得移轉、設定負擔,或其他有礙執行效果之行為。
❸ 假扣押登記《民事訴訟法第522條~第531條》
由法院強制執行,暫時限制其處分金錢財產的權力以保障債權,避免債務人脫產。
❹ 假處分登記 《民事訴訟法第532條》
由法院強制執行,暫時限制其處分非金錢財產的權力,避免債務人進行移轉等行為。
例如:不動產。
❺ 破產登記《破產法第66條》
由法院強制執行,因債務人不能清償其債務,為兼顧債權人及債務人之利益,得因債權人及債務人聲請,就債務人之財產向法院聲請破產宣告。
❻ 其他依法律所為禁止處分登記 《稅捐稽徵法》第24條第1項第1款
如欠稅逾期未繳納,稅捐稽徵機關通知地政機關不得為移轉或設定他項權利。
▌合資購買不動產須注意:
找可信任的合夥人合資
訂定契約,規範合夥人之間的權益和責任分配
設定不動產抵押擔保
申請預告登記
參考資料🔎 內政部地政司、民法、土地法、土地登記規則、民事訴訟法、破產法、稅捐稽徵法