合資購買不動產可分為多人登記、個人登記兩大方向，其中個人登記包含:信託登記、借名登記、預告登記，本次加碼分享６種限制登記喔!

 

共同登記

以多人為不動產的共同持有人，持有人各自擁有部分產權，不動產出售、時出租較有保障。可依據出資比例，另簽一份合約註明負擔範圍，建物、土地個別持有比例。共同持有房產做為出租使用，應事先依《民法》第818、820條做管理協議。

 

▌常見狀態

• 多人投資不動產
• 繼承繼承

 

▌須注意 《土地法》第34 條之1

• 房屋持有的成數，也會影響後續誰可以直接處分，登記時要注意持有比例的問題。
• 「共有土地或建築物，只要共有人過半數，持有部分也過半數就可以直接處分。或是持有的部分合計超過2/3 ，也可以直接處分。」
• 房屋稅、土地稅需要分開繳納
• 由於產權為多人持有，會影響銀行貸款意願
• 建議至法院或找公證人進行合約公證
• 建議保留各項付款單據

 

個人登記

 

信託登記《土地登記規則　第124條》

信託登記是指將不動產權益依信託法成立信託關係，受託人必須依照信託本旨，替委託人妥善處理信託事務，並分配好利益(出租、出售、保險理賠、徵收補償)給受益者，或等信託目的完成將不動產歸於受益者。

 

☑委託人

☑受託人：除未成年人、受監護宣告或受輔助宣告之人及破產人，皆可受託

☑受益人

 

▌常見狀態

防止子女財產被強制執行、查封等

保障債權

▌優點

因信託財產不屬於受託人的遺產或破產範圍，不受強制執行影響

 

▌須注意

• 每改一條合約就會收取一次管理費

 

借名登記

借名人約定一方將自己之不動產以出名人名義登記，仍由自己管理、使用、處分。主要以借名人與出名人間的互信關係為基礎，在性質上類似於委任契約。

 

☑借名人：向他人借名字登記的人

☑出名人：俗稱的人頭

 

▌常見狀態

• 規避法律規定的資格限制：早期國宅、農地…等
• 親屬親夫民節稅
• 規避債權人的強制執行(違反善良風俗之脫產行為，實務上會被認定無效)
• 合夥投資

 

▌優點

解決信用不佳問題、節稅、隱暱財產

 

▌須注意

如發生糾紛須由借名人舉證，

通常後續僅能追討賠償，無法追討回已賣予第三人的土地/建物

 

▌須注意

✅慎選出名人

✅借名人務必妥善保存財務相關證明

✅簽訂書面的借名登記合約

✅自行保管房地所有權狀

✅至地政機關辦理 預告登記，可以避免土地/建物被過戶給他人或去抵押借款(⭐最重要)

 

預告登記

預先保留對於請求權人土地建物權利變更、附加條件或期限之請求權，向地政機關申請權利登記。也是限制登記的一種。

 

☑請求權人

☑登記名義人

 

▌優點

• 避免不動產所有權人任意轉賣/過戶/設定抵押等變動

 

▌常見狀態

• 私人借款/民間借貸：債務人不動產設定預告登記予債權人，主要加強對債權的保障
• 親屬親親屬之間：父母出資為子女購買的不動產設定預告登記於父母：避免子女擅自貸款或出售等，以保障權益
• 夫夫妻之間
• 民借名登記

 

▌申請方式《土地法 第79-1條》

由請求權人準備登記名義人之同意書，敘明不動產物權變動契約內容及欲保全之請求權種類，向地政事務所申請登記。

 

▌須注意 《民法 第1147條、第1148條》

• 無時效性，若無塗銷會一直存在
• 無法抵抗強制執行(建物被法院判決，如假處分、查封時)
• 申請貸款，銀行會核定產權證明
• 登記人過世後，由合法繼承人繼承所有不動產權利，亦繼受該物權上原被繼承人對預告登記請求權人應為之義務。

 

▌怎麼看房屋有沒有被預告登記?

預告登記是針對”所有權”的限制登記，如房屋被登記，則會顯示在土地建物謄本中的「所有權部 – 其他登記事項」欄位。

 

限制登記

❶預告登記 《土地法》第79-1條

預先保留請求權人對於土地建物權利變更、附加條件或期限之權力，向地政機關申請權利登記。

 

❷ 查封登記 《強制執行法第51條及第113條》

由法院強制執行，查封後，債務人對查封物不得移轉、設定負擔，或其他有礙執行效果之行為。

 

❸ 假扣押登記《民事訴訟法第522條~第531條》

由法院強制執行，暫時限制其處分金錢財產的權力以保障債權，避免債務人脫產。

 

❹ 假處分登記 《民事訴訟法第532條》

由法院強制執行，暫時限制其處分非金錢財產的權力，避免債務人進行移轉等行為。

例如：不動產。

 

❺ 破產登記《破產法第66條》

由法院強制執行，因債務人不能清償其債務，為兼顧債權人及債務人之利益，得因債權人及債務人聲請，就債務人之財產向法院聲請破產宣告。

 

❻ 其他依法律所為禁止處分登記 《稅捐稽徵法》第24條第1項第1款

如欠稅逾期未繳納，稅捐稽徵機關通知地政機關不得為移轉或設定他項權利。

 

▌合資購買不動產須注意：

找可信任的合夥人合資

訂定契約，規範合夥人之間的權益和責任分配

設定不動產抵押擔保

申請預告登記

 

參考資料🔎 內政部地政司、民法、土地法、土地登記規則、民事訴訟法、破產法、稅捐稽徵法