從不動產開發業的工作中,我們可以精簡地歸納出開發案的主體應具備的基本要件。
土地取得 營建 需要龐大資金
資金來源:
自有資金 或 財務槓桿操作取得的資金 借款、招募投資人、經預售取得的資金等
不動產開發在開發過程涵蓋各種專業領域,正因如此,需要專業人士進行整合、協調、判斷與決策;因為一旦發生失誤,開發案及面臨失敗風險。
例如:
財務規劃和稅務規劃即為開發案成敗的關鍵之一。
土地 →由專業土地開發人員負責,建商通常都有專門的部門負責
土地的取得
土地的位置
購買價格
土地由多位地主持有的整合
風險承擔能力的強弱直接影響開發案的成敗
投入資金龐大
興建時間長
期間須面臨市場變化
材料的波動
不動產價格的起伏
不動產變現時間的長短
資金成本的變動
協力廠商的營運
市場上絕大數的不動產開發案,都是由具備上述條件的「不動產開發業」(即建商)承做;即使如此,開發案的失敗亦常有所聞;因此選擇 開發商 及 不動產開發信託 即為都市更新成敗的重要關鍵。