領有建造執照尚未建造完成,而以將來完成之建築物為交易標的之物。《不動產經紀業管理條例》
自備款低、屋況全新、可按需求客變、貸款成數較高。
適合短時間內無法準備太多自備款的民眾。
可能要承擔建商倒閉不負責的風險、建築品質未知、鄰居素質也是未知數。
因此,事前功課以及履約擔保機制就非常重要。
一般購買預售屋從賞屋、下訂,到最後交屋會經歷8個步驟,賞屋→ 簽約,繳頭期款→繳工程款→客變期→對保→完稅→過戶→驗收交屋,下面分階段說明。
蒐集建案資料,調查基地位置、周邊環境與機能,議價付訂金保留
感興趣的案件,可以索取契約書,審閱期約5~30天
確定要購買再進行簽約,付頭期款,訂金、簽約金、開工款約為房屋總價10-15%
按工程期繳納或按月繳納,約房屋總價10-15%
工程進行中,建商會有指定的客變期時間,這時候買方可以依需求去做設計邊更,以一次為限。
可變更:室內隔間、插座位置、電源開關、網路線、電話線、廚具衛浴品牌
不可變更:主結構、大樓外觀、浴室/廚房位置、公共設施
待建商取得使用執照後,會通知買方進行銀行對保流程,買方要確認貸款種類、利率以及後續的還款方式,並簽署撥款同意書,在房屋過戶時,銀行就會撥款給建商。
接著進入完稅階段,建商須負擔土地增值稅,買方需負擔印花稅和契稅,交屋前的房屋稅、地價稅由建商負責,交屋後由買方負責,一般為了讓買賣流程進行順暢,建商會收取代收款以支付相關代辦費用。
註:代收款,費用約15-20萬不等,多退少補,一般包括契稅、印花稅、地政士代辦費、貸款規費、火災地震保險等,有的建商會預收半年到1年的管理費。
代收款內容 |
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契稅 |
印花稅 |
地政士代辦費 |
貸款/規費/保險 |
管理費及其他 |
房屋現值6% |
土地公告現值0.1% |
約1.5~2萬 |
約10萬 |
依建案有所不同 |
根據內政部規定,建商須在取得使照的4個月內,進行房屋所有權轉移,將房屋過戶給買方。 《預售屋買賣定型化契約》
取得使照6個月內,通知買方進行交屋,在這段期間就可以進行驗屋的流程。在對保的時候就可以進行初驗,接著在過戶前進行複驗,若有第二次複驗,切記交屋保留款5%先不要同意撥款,待所有缺失改善,再完成驗收交屋,把尾款撥付建商。
若非不可抗力因素,建商延遲交屋,消費者可求償,依已繳價款的萬分之5延遲利息,以日計算給買方。
開工前 |
開工後 |
工程期 |
驗收交屋 |
交屋後 |
頭期款 |
工程款 |
代收款 |
交屋保留款 |
房貸 |
10~15% |
10~15% |
15~20萬 |
5% |
70~80% |
要確認建商已領有建照。
審閱契約書無須支付任何定金。
契約中僅陽台可列入附屬建物面積。
建材禁用電弧爐煉鋼爐渣(石)。
結構保固15年。
明定水電瓦斯管費用負擔方式,水電的內外管和天然瓦斯的內管依規定由建商負擔,天然瓦斯外管由「買賣雙方議定」,未議定者,由「建商」負擔。
明確記載預售屋共用部分及面積的計算方式。
確認履約保證的內容。
消費者對契約內容務必睜大眼睛,以保障自身權益。
平均地權條例-預售屋禁止換約
在112年7月1日平均地權條例上路後,只要是7月1日以後購入的預售屋都禁止換約,配偶、二等親或特定情況除外,違者按戶罰50~300萬元。
平均地權條例--預售屋解約申報
預售屋若發生解約,預售屋出賣人需在30日內完成申報,違者按戶罰3~15萬元。
自100年5月起,政府規定預售屋合約中必須載明履約擔保機制,以保障交易安全。
一般來說,價金返還是對消費者最有利的,賠償方式可以全額退還,但這也是最少建商願意採取的方式,其他還有價金信託、不動產開發信託、同業連帶保證、公會辦理連帶保證協定的機制,其中以價金信託和不動產開發信託,對買方比較有保障,也是僑馥建經目前實行的方式,信託機構會開一個信託專戶,保管價金和資金,再依施工階段撥款給建商,可避免買房的錢被建商挪去做其他用途的狀況。
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說明 |
專戶專款 |
賠償方式 |
價金返還 |
由第三方金融 機構保管價金 |
有 |
全額退還 |
價金信託 |
信託機構保管價 金,依施工階段 撥款給建商 |
有 |
依工程進度 與契約而定 |
不動產開發信託 |
信託機構保管價 金和興建資金, 依施工階段撥款 給建商 |
有 |
依工程進度 與契約而定 |
同業連帶擔保 |
建商自由運用 資金,由同業 同等級公司連 帶擔保 |
無 |
由擔保公司 續完成建案 |
公會辦理連帶保證協定 |
建商自由運用 資金,加入連 帶保證協定的 公司連帶擔保 |
無 |
由公會協定公司 續完成建案 |
若是遇到坪數跟契約上有落差的情況,不足部分賣方須補足,超過則以2%為限,只要誤差超過3%,不論是超過或是不足,買方都有權利主張解除契約。
交屋後的保固很重要,保固期是由交屋日開始算,結構保固15年,固定建材及設備保固1年,交屋前每一步謹慎一點,可以減少很多後續的消費糾紛。