本次主題為九期旱溪市地重劃,過去我們著重於分析重劃區與重劃區所在行政區的房市價量,本次特別以區內與區外的角度來分析,可明顯比較區內與區外的房市喔!
區內:九期旱溪市地重劃的交易案例
區外:重劃區所在的行政區 排除 重劃區的交易案例
目錄 一、九期旱溪市地重劃簡介 二、九期旱溪市地重劃房市變化 三、九期旱溪市地重劃 預售屋
九期重劃區鄰近臺中火車站,但未重劃前由於鐵路、旱溪與台糖台中糖廠的所形成的多重阻隔,造成此區發展受限,重劃完成後,範圍內為第一種住宅區,為低密度開發區域,區內多為透天厝,少有大樓,除十甲路、十甲東路、樂業路外幾乎沒商店,是十分單純的住宅區。
▌範圍
本重劃區位於於台中市東區。
本重劃區範圍東起 環中東路四段,西起 旱溪東路一段,南至 東英一街,北起 東英十七街。
計畫範圍東與太平新光重劃區為鄰,西與台中火車站為鄰,南與大里三期為鄰,北與單元13重劃區為鄰。重劃範圍面積總計約119.48公頃
▌計畫土地使用面積
本重劃區以住宅所占面積最大,合計約有49.68公頃,佔全部42%;公共設施用地則合計約52.34公頃,佔全部44%,主要規劃為道路、公園、文教與停車場用地。
使用分區 |
面積(公頃) |
百分比(%) |
|
住宅區 |
第一種住宅區 |
17.26 |
14% |
第一之一種住宅區 |
6.60 |
6% |
|
第二種住宅區 |
25.82 |
22% |
|
商業區 |
第一種商業區 |
7.44 |
6% |
第二種商業區 |
6.85 |
6% |
|
第二之一種商業區 |
3.02 |
2.5% |
|
加油站專用區 |
0.15 |
0.5% |
|
公共設施用地 |
公園用地 |
8.15 |
6% |
公兼兒用地 |
0.61 |
1% |
|
文教用地 |
4.58 |
4% |
|
兒童遊樂場用地 |
2.08 |
1% |
|
道路用地 |
34.14 |
28% |
|
停車場用地 |
2.22 |
2% |
|
機關用地 |
0.16 |
0.5% |
|
變電所用地 |
0.40 |
1% |
|
合計 |
119.48 |
100% |
▌環境地標
國小學區:成功國小
國中學區:育英國中
主要幹道:台74快速道路
主要公園:長福公園、樂成公園、東福公園、東英公園、樂豐公園、樂利公園、旱平公園、十全公園、三賢公園、進業公園
機關用地:消防隊
▌整體房市
成屋市場:
重劃區的成屋市場以住宅大樓為主,透天厝交易數量少。以現況來說,區內對於不動產的需求接近飽和,交易案件量相對於其他重劃區的數量較少。
預售屋市場
重劃區預售屋市場以住宅大樓為主,主要推案為坤悅開發的坤悅領秀。
新成屋市場(住宅大樓):
價:
重劃區內歷年平均成交價格在2012~2016年間有漲有跌,2017年起開始上漲;區外價格皆高於區內價格。
最高平均成交價:2020年 21.0萬/坪
最低平均成交價:2013年 12.9萬/坪,有8.1萬/坪的價差。
量:
本重劃區內及區外歷年交易量波動頗大,有漲有跌。區內交易量以2016年128筆最多,2019、2020年6筆最少,2021、2022年交易筆數不足。
中古屋市場(住宅大樓):
價:
本重劃區內住宅大樓中古屋僅2015年微幅下跌0.82%,區外則是2016年微幅下跌0.23%,其餘年份均為上漲。
最高平均成交價:2022年 23.2萬/坪
最低平均成交價:2012年 10.4萬/坪
區內成交價均高於區外成交價。
量:
本重劃區內住宅大樓中古屋交易量僅2019年超過100件,其餘年份均低於100件。
新成屋市場(透天厝)
價:
本重劃區內透天厝新成屋歷年平均成交價僅2013年下跌,區外之平均成交價則有漲有跌,區內平均總價均高於區外平均總價。
量:
本重劃區內透天厝新成屋之歷年交易量較少,2018年後交易筆數不足。
中古屋市場(透天厝)
價:
本重劃區內透天厝中古屋之歷年平均成交價有漲有跌,區外之平均成交價亦同,區內平均總價均高於區外平均總價。
量:
本重劃區內透天厝中古屋之歷年交易量介於17~62筆;區外交易量則介於70~162筆。
建案名稱 |
建設公司 |
坪數 (坪) |
總戶數(戶) |
單價 (萬元/坪) |
銷售率 (%) |
坤悅領秀 |
坤悅開發 |
37~41 |
84 |
35.6 |
66.0% |
熊都敘建築 |
熊圖建設 |
24~33 |
65 |
23.2 |
1.5% |
坤悅高飛 |
坤悅開發 |
36~40 |
73 |
22.8 |
99.8% |
單價資料擷取期間為2022年1月至2023年3月7日
資料來源:擬定台中市都市計畫(整體開發地區單元九、十、十一)細部計畫書、台中市地政局、內政部實價登錄、ctopmap行情地圖 備註:大樓歷年成交均價係已排除特殊交易、極端值總價(兩個標準差)
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