一間房子的資訊量非常專業、繁瑣,
一般人一生可能只有1、2次買房經驗,
若是能在斡旋、簽約前有一份文件參考,
才能讓消費者先行判斷,
做下正確的交易決定
「不動產說明書」
就是一本詳細規範
買、賣、經紀人3方權益的一份文件,
雖然內容不少,
但一間房子動輒千萬,
怎能不謹慎?
①土地
注意該土地是否有開發限制的情形,以及屬於哪種土地使用分區(工業、住宅或商業用地)。
②成屋(中古屋)〈本篇介紹重點〉
確認產權是否有任何限制,或是權利劃分不明確的狀況。
③預售屋
要注意建材、付款事項及工程進度。
①不得記載「以上內容僅供參考」
②不得記載簽約後須繳回不動產說明書
③不得使用實際所有權面積以外之「受益面積」、「銷售面積」、「使用面積」等類似名詞。(ex,陽台外推,二次施工範圍等)
④預售屋不得記載未經依法領有建造執照之「夾層設計或夾層空間面積」
⑤不得用替代「不動產說明書」之內容
✘不動產委託銷售標的現況說明書
✘不動產委託承購標的現況說明書
✘要約書標的現況說明書
✘建物現況確認書
⑥不得記載房價有上漲空間或預測房價上漲之情形
位置面積
了解土地及建物座落、面積、用途、持分比例...等
確認是否為不動產說明書之簽約委託屋主
他項權利部,是否有被限制登記,若是有,將會影響產權移轉
「中古屋」可能會因為多次轉手,以致屋主自己不清楚,經紀人也漏了調查,就需靠「建物測量成果圖」及「地籍圖」等資料來釐清產權範圍
使用現況
✅透過「地籍圖」了解建物所在的土地形狀、大小,並確認基地是否有被劃為道路用地而有徵收之風險
✅若是自住須留意土地使用分區「住宅」、「商業」與「工業」區別
📂延伸閱讀│買房買地注意重點:土地使用分區
✅若是購買後想申請營業登記,就必須弄清楚該區域內是否允許設立該行業或設施
✅出租
租金/租期等條件
需取得租客、買、賣,3方都有的共識
權利範圍
✅配合平面圖檢查是否有非法夾層、未登記之增建
✅是否為共有,若是,有無分管協議
屋內設備物品相關
於持有期間是否更新過
賣方附加的家電、家具 如冷氣、熱水器...等
建物瑕疵
有無滲漏水之情形,若有,
應敘明所在位置(如有修繕也須註明),
供買方作正確的交易決定
持有期間是否有非自然身故之情事
物件是否做過檢測
樑柱是否有顯見的間隙裂痕
雖然,買到瑕疵房屋可以依據民法主張「物之瑕疵擔保」,但往往廢時傷神,所以,簽約前務必詳查屋況,逐條確認『不動產說明書』
管委會/管理費、車位
ex,可否加掛冷氣室外機、遮雨棚等
權利種類 專有/共用
車位性質 法定/獎勵/增設 的停車位
車位位置 坡道平面/坡道機械/升降平面...等
大樓相關設施
敘明所在位置,供買方作正確的交易決定
有無重大公設修繕費用
週邊環境
房屋週邊半徑300公尺內的重要設施
Ex,墳墓、變電所、瓦斯行、加油站、寺廟...等
Ex,傳統市場、學校、行政機關、醫院...等
是否為政府列管山坡地住宅社區
👉週邊地標方便查│ctopmap行情地圖
稅費/其他費用
對稅務、產權或申請房貸有疑問,也歡迎洽詢僑馥 特約地政士」
土增稅、房地合一稅➡賣方負擔
契稅、印花稅、所有權移轉登記規費➡買方負擔
房屋稅、地價稅
交屋日之前➡賣方負擔
交屋日之後➡買方負擔
負擔方式由買賣雙方,另以契約約定
用不動產說明書保障買屋權益
《不動產經紀業管理條例》第23條規定,經紀人員執行業務,應以委託人簽章後之「不動產說明書」向相對人解說
✅有心儀物件時,主動向房仲索取不動產說明書,事先掌握房地產權背景,看屋時再逐項比對
✅假設交易成功,說明書將視為合約的一部分,日後若有糾紛,也可以當作求償依據!