使用分區會影響的範圍很廣,包含貸款、稅率、電費、未來轉賣…等,甚至有時候任意改造內部隔間會衍生違法的問題。小編帶大家認識土地使用分區,並簡述不同使用分區時的相關規定,本篇以台北市作為範例。
土地使用分區為地方政府在規劃都市時,劃分都市中的土地,並規定每一塊土地的用途或者禁止某些用途。使用分區得視需要,依都市計畫程序增減之。
A. 以買房居住為例,住宅區、商業區都可以蓋住宅,但工業區不行!
B. 住宅區、商業區都能住,但是該區域內的不允許使用的行業或設施才是重點!
(a) 在第一種住宅區~第四種住宅區,不允許旅館、娛樂、殮葬等行業,附條件允許飲食、醫療及市場
(b) 商業區顧名思義,除了可供住宅之外,一些特殊行業也有可能附條件允許設立!
不同住宅區的劃分依據為”建蔽率”及、”容積率”,有控制都市景觀、人口密度、建物密度等作用
建物投影面積 / 基地面積 x 100%。建蔽率比例愈高,公共空間愈少;比例愈低,公共空間就愈多。 務必注意基地面積大小!
建築物樓地板面積總和 / 基地面積 x 100%。容積率比例愈高,樓層相對較多也顯得擁擠;比例愈低,樓層少但價格相對昂貴。
根據都市計畫法,如果違反分區規定,得處土地或建築物所有權人、使用人或管理人新臺幣 6 萬以上 30 萬以下罰鍰。如果經裁罰後還是不自動改回來,那就得按次處罰,並停止供水、供電。更強硬的還有封閉、強制拆除或要求採取其他恢復原狀之措施。而這些費用,都是由土地或建築物所有權人、使用人或管理人來負擔。
都市計畫經發布實施後,不得隨時任意變更。
但擬訂計畫的機關每三年或五年內至少應通盤檢討一次,依據發展情況,並參考人民建議做必要的變更!
如果遇下列事情,當地主管機關應該是實際情況迅速變更:
土地權利關係人為促進其土地利用,配合發展計畫,自行擬定或變更細部計畫,得配合主管機關提出變更使用分區附加條件下,並依規定辦理。
▲變更使用分區規定
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